بچه كاتب بدون عدل

خود من تو دفترم صلح عمري را بدو صورت معوض و بلا عوض تنظيم ميكنم كه اين در مورد ماليات دارائي خيلي با هم متفاوت هست معوض مالياتش مثل سند قطعي بر مبناي 5 درصد مبلغ منطقه بندي ملك محاسبه ميشود و در بدو امر اگر استعلام دارائي شود توسط دارائي وصول خواهد شد ولي اگر بلاعوض باشد در مبحث در آمد اتفاقي قرار ميگيرد و حدود 15 درصد ماليات به آن تعلق ميگيرد اما اين ماليات را بدوا وصول نميكنند و در هر زماني پرداخت شود مثلا 20 سال بعد بهمان قيمت 15 درصد قيمت منطقه بندي همان روز عقد(سند) محاسبه ميگردد حال ميتواند بعد از مبحث عوض به خيار فسخ اشاره كرد اين ديگه بستگي به خواست مصالح دارد كه داراي حق فسخ باشد يا خير ؟ ولي عموما خواست با حق فسخ است در مورد منافع خوب مشخص است اكثرا حق استيفاء منافع را مصالح مادام العمر خود برا خود نگه ميدارد و چون براي تمام مدت حيات است اونو عمري ميگيم ولي يك كيس جالب داشتم و براش سند نوشتم اين بود پسري در خارج كشور بوده و بهزينه ايشان مادرش ملكب بنام خودش خريداري نموده بود و حال پسرش ميخواست كه مادر ملك را به دو فرزند صغيرش (نوه هاي صاحب ملك) صلح كند اولا حق فسخ نداشته باشد دوما وقتي فوت كرد منافع به بچه ها نرسد كه بعد از 18 سالگي بتوانند منزل را مستقلا بفروشند و پدر هم نميخواست كه ملك بنامش باشد لذا ناچارا منافع را مشتركا براي مادر و پسرش قرار دادم و مقرر شد با فوت هر يك از افراد منافع تابع عين نباشد و به صاحب نيمي از منافع مادامالعمر خود برسد حالا ميشه يا نميشه اش با شما ولي منعي از لحاظ حقوقي من درش نميبينم ! اين سيستم عملي است كه من در دفترم صلح عمري تنظيم ميكنم بد نيست بدون دردسر و ماليات زياد هم ميشه صلح عمري نوشت .

ميخواهم يك مطلب نسبتا جامعي راجع به صلح عمري بنويسم ولي خوب ساعت 2 ديگه ميخوام از اين صندلي پشت بلند كنده بشم ولي بعدا براتون ميگم “مداركش هم موجود است ” فردا صبح انشاء اله ….

خوب بايد بگم كه وقتي بيكاري وبيپولي سراغ آدم مياد بفكر اين مي افته كه چي كار كنه وقتي يه موسسه اي كه برايش سند مينويسي و 1500 متر زمين به قيمت 000/000/000/26 ريال معامله ميكنه و تحرير شما 000/700 ريال ميشه و ايشون هم رسيد ميخواد ” خوب اونم اداره مالي داره و غيره ها” فشاري از بعضي نواحي خاص به آدم وارد ميشود كه سرخي بعضي جاهاي آدم بصورتش ميرسد بگذريم ولي سند قطعي مشتمل برهن است خوب ميدونيم كه تكليف حق الثبتش روشن طبق وحدت رويه چون اصل سند انتقال ملك است و حق الثبت انتقال ملك در هر صورت بر مبناي مبلغ منطقه بندي است بايد بر اين مبنا وصول شود خوب مرحوم رئيس سازمان قبلي هم لطف كرد تبصره اي به ماده چند قانون دفاتر اسناد رسمي اضافه كرد كه تحرير اسناد برا اساس مبلغ سند است بجز قطعي غير منقول كه بر اساس مبلغ منطقه بندي ملك است خوب بماند كه باعث بدبختي كانون و ماها شد. ولي صحبت سر اين است كه آيا اين مصداق قطعي مشتمل برهن هم در دريافت تحرير ميشود يا خير ؟ من چون فكر ميكنم هر كاري كه يك نفر انجام ميده مستوجب اجرت المثل و بايد برابر با عمل اون باشد نبايد تحرير اين سند رو بر اساس تبصره مذكور و به استناد از راي وحت رويه از روي مبلغ منطقه بندي محاسبه كرد زير در اين ميان عقد رهني هم صورت گرفته است و مورد معامله در مقابل مبلغ مذكور در رهن قرار ميگيرد اگر دولت تمايل به عدم اخذ حق الثبت به مبلغ رهني ندارد ( طبق راي وحت رويه ) ولي حق التحرير چرا نبايد به ميزان مبلغ مورد رهن دريافت نمود؟ بنظر من در مواردي استثناء بر اصل است ( تبصره معروف ) نبايد تفسير موسع نمود و به كليه سند هايي مثل قطعي مشتمل برهن و يا اجاره بشرط تمليك تعميم داد! اگر نظري باشد و عنوان شود باعث خوشحالي است!!

خوب در نوشته هاي همكاران مطالبي ديدم راجع به شاهد و معتمد كه ناچار شدم مطالبي راجع به اين دو مبحث بنويسم شايد كه قابل استفاده باشد طبق ماده 50 قانون ثبت اگر سردفتر قادر به احراز هويت نباشد 2 نفر شاهد از اشخاص (معروف ومعتمد) حضورا بايد هويت آنان را تصديق نمايد . خوب اينجا معروف و معتمد چه كساني هستند ؟ اين مطلب بستگي بخود سردفتر دارد معروف و معتمد بايد براي سردفتر باشند خوب هر كس راهي را براي خود انتخاب ميكند ديدم در نوشته اي ديدم دوستي گفته بود كه فرزند شخص نميتواند شاهد باشد ولي با استناد به ماده 59 قانون ثبت چنين چيزي استنباط نميشود اگر فرزند شخصي براي سردفتر معروف و معتمد باشد بنظر دليلي براي عدم شهادت فرزند نميرسد من خودم معروف و معتمد را كارمند دولت يا بازنشسته دولت و يا كاسب با جواز كسب معتبر ميدانم چون در كلان شهري مثل تهران ديگر آدم افراد زيادي را نميشناسد و يكي از موارد اينكه شاهد آدم ميگيره براي اينكه اگر پس فردا يك احزاريه آمد دم دفتر و رفتي ديدي شكايت و پرونده جعلي براي شما مفتوح شده بتواني از روي فيش حقوق يا جواز كسب شاهدت را پيدا كني و متني كه من براي شاهد استفاده ميكنم اين متن است ” اينجانب (مشخصات كامل سجلي بهمراه آدرس و شماره تلفن ) آقا/خانم (معامل يا متعامل) را كاملا ميشانسم و هويت ايشان را به دفترخانه معرفي و مسئول صحت هويت ايشان هستم. امضاء” امان از دست ماده 64و 67 قانون ثبت در خدمت عزيز بزرگوار با سابقه اي بودم در دفترش صحبت ميكرديم از اين ور و اونور گفت فلاني ميدوني بازرسان رفتن دفتر فلاني و براي بيسوادي يك معتمد گرفته بوده و بهش گفتن كه بايد دو تا شاهد هم بگيري! خيلي با تعجب گفتم يك عمره كه پدر بزرگ و پدر و خودم اگر فردي بيسواد بوده فقط به يك معتمد بسنده كرديم حالا چي شده باز اختراع جديد بوجود آمده است ايشان اشاره كردن به ماده 64 ولي با دقيق خواندن ماده متوجه ميشويم كه زماني  نابينا يا گنگي سواد نداشته باشد علاوه بر معتمد به دو شاهد نياز است ولي ماده 67 كاملا مشخص ميكند كه اگر براي احراز هويت مشكلي وجود نداشت براي فرد بيسوادي كه نه گنگ باشد و نه نابينا يك معتمد كفايت ميكند حال تعريف اين معتمد با معتمد ماده 50 كاملا متفاوت است اين معتمد فقط بايد براي شخص معامل يا متعامل يا هر دونفر آنها معتمد و مورد وثوق باشد نه سردفتر متني كه من براي معتمد استفاده ميكنم ” چون آقا/خانم (معامل يا متعامل) سواد نداشت اينجانب (مشخصات كامل بهمراه آدرس و شماره تلفن ) ثبت بالا/مقابل را كه با اصل سند برابر است براي ايشان خواندم راضي بود و اثر انگشت ايشان راگواهي دارم . امضاء” نكته جالب اين است كه معتمد  ميتواند براي معامل و متعامل يك شخص باشد ولي در شاهد طبق ماده 51 ق ث شدني نيست . مطلب جالبي كه راجع به ماده 50 قانون ثبت وجود دارد اين است كه يكي از نوادر دلايلي كه سردفتر ميخواهد از نوشتن سندي به هر دليلي شانه خالي كند ماده 52 قانون ثبت است كه دليل و برهان هم نياز ندارد!!مطلب ديگر شاهد معتمد است كه فرد هم معتمد است و هم شاهد در آن واحد!جالبه نه ؟

در خصوص ادامه بحث اقرار مطلبي به ذهنم رسيد اگر ممكن است نظر خود را بگوييد:

ديده ميشود كه مالك ملكب براي نياز به پول ملك خود را بنام صاحب وام مسكني مينمايد و وام را از ايشان خريده و ملك خود را بنام ايشان نموده و سپس از او وكالت بلاعزل فروش ميستاند كه اين معامله كاملا صوري بوده و نه رد و بدل وجه هست و نه تصرف ملك صرفا تنظيم سند جهت استفاده وام مسكن است ! آيا بنظر شما عزيزان تنظيم اقرار نامه اي از طرف فروشنده و خريدار مبني براين كه سند تنظيمي صوري بوده كه از اساس فروشنده بري از هر مشكلي در آينده شودو گير خود خريدار و يا ورثه ايشان نيافتد ايرادي دارد؟ بجاي مبايعه نامه هزار دنگ وفنگ ديگه؟

در دفاتر اسناد رسمي يكي از اسنادي كه دائما تنظيم ميشود بنام اقرار بعضي اوقات با اون اقراري كه در قانون مدني تعريف شده بنظر من فرسنگها فاصله دارد و واقعا در مواردي سوال پيش مي آياد كه آيا اقرار قابل توكيل است يا خير ؟ اگر نيست چرا در ذيل اسناد قطعي يا هر سند ديگري ما از معامل براي اصلاح سهو قلم يا امثالهم  وكالت ميگيريم و تنفيض اختيار ميكنيم ؟ مگر نه اينكه اقرار در قانون مدني قابل توكيل نيست ؟ ما ايرادي كه داريم دائما همه چيزرو ميخواهيم تفسير كنيم نقطعه ضعف علم حقوق در ايران تفسير است زيرا موارد بخوبي روشن نيست اگر موارد شفاف و روشن باشد نياز به تفسير ندارد در كل مطالبي كه دنبال اقرار بودم و ديدم يك كتاب است كه رساله دكتري بنده خدايي در دكتري دانشگاه تهران بوده كه مربوط به دهه 1350 بوده و مطلب ديگري پيدا نكردم !