اقرار نامه يا اقرانامه اصلاحي يا اصلاحيه ؟
اين اقرار نامه هم مصيبتي شده در دفتر سند قطعي تنظيم كردم كه خريدار وكيل تام الاختيار فروشنده در انتقال ملك بود خريدار قبلا هم به من گفته بود كه بايد براش قبض تخليه بذارم ولي موقع تنظيم سند هم من فراموش كردم و هم اون بعد چند روز اومد وگفت كه قبض تخليه يادمون رفت بذاريم چه كار كنم ؟ خوب در سندش اقرار به قبض واقباض و تصرف ملك نموده بود و غيرهم . حالا آيا ميتوان اين سند را اصلاح نمود و قبض تخليه گذاشت با توجه با توضيحات بالا ؟
وصيت
جالب كه مردم گاهي چيزايي ميپرسن كه نياز داره آدم سلولهاي خاكستري مغزش رو بكار بندازه مادري مراجعه كرد كه ميگفت شوهرم كه فوت كرد حقوق بازنشستگيش به من و دو دخترم كه مجردن رسيده من ميخواهم وصيت كنم كه من فوت كردم سهم حقوقم رو به يكي از دخترام بدن و به اون يكي چيزي نرسه ؟ شما باشين چه جوابي ميدين؟
وكالت تام الاختيار ، بلاعزل يا غير بلاعزل ، مسئله اين است
خوب رويت شد كه همكاران مبحث وكالت را اصولا دوست ميدارند و نظرهاي مختلفي ميگن دودوست و همكار عزيز جناب ميرزا وسردفتر نظر دادند كه وكالت تام الاختيار را به استناد ماده 959 قانون مدني نميتوان بلاعزل نوشت حالا يك مبحثي را مطرح ميكنم و نظر شخصي خودم رو هم ميگم : فرض كنيم كه فردي قصد مسافرت دارد و به نايب خود كه مورد اعتماد 100% هست ميخواد وكالت تام الاختيار بده كه در نبود ايشان كليه املاكش را بفروش برساند و جمع كردن اسناد اين املاك براش مقدور نيست يا اصلا يك تعدادي رو ميخواد وكالتي يا به اصطلاح كليدي بفروشه و يا فرزندي ميخواهد يك هميچن وكالتي رو به درش بده چرا نبايد بلاعزل بنويسيم و حق داشتن چنين سندي را از ش سلب كنيم ؟ من نظرم اين هست اين نوع وكالتها رو ميتوان بلاعزل نوشت و استدلالم اينه : مفهوم و منطوق ماده 959 را انكار نميكنم ولي وقتي ما وكالت تام الاختيار را بصورت بلاعزل تنظيم ميكنيم مگر ازخود موكل حقوقي را كه بصورت بلاعزل به نايب خود واگذار كرده سلب كرديم؟ مگر خود موكل ديگر حق انجام مورد وكالت را ندارد و آيا نميتونه بره و ملكش را بفروشه؟پس ما حقوق مدني ايشان را سلب نميكنيم پس ماده 959 قانون مدني نيتونه جوابي براي عدم بلاعزل نوشتن اين گونه وكالتها باشد . بله راههايي پيشنهاد ميشود كه وكيل مواردي را جزا متواند بصورت بلاعزل تفويض نمايد و غيره ها و لي من نظرم اينه كه منعي براي بلاعزل نوشتن اين گونه وكالتها وجود ندارد . دوستي مساله انصاف رو پيش كشيد بعضي وقتها ممكن بي انصافي باشه كه براي فرد بلاعزل ننويسيم! من فكر نميكن رويه قضائي هر وكالت بلاعزلي را معامله تشخيص بده بلكه در ضمن اين وكالت بايد مداركي دال بر معامله باشد در غير اينصورت نظام تعرفي عقود بهم ميريزه ! نظرات سازنده فراموش نشه لطفا.
تفويض وكالت
خوب چون ديدم بحث وكالت چالش برانگيزه گفتم اين دفعه هم راجع به تفويض وكالت ميخوام يك گپ كوچكي داشته باشيم. از قديم تفويض وكالت را به اين صورت ديده بودم كه مينوشتيم در تاريخ زير حاضر گرديد آقا/خانم …….. وكيل/وكيل توكيلي (مع الواسطه ) وكالتنامه هاي ……. بعدالحضور كليه اختيارات …الي آخر ولي در حدود 10الي 11 سالي ميشه كه در تهران دفاتر از شماره 500 بالاتر رفتن نوع جديدي از تفويض وكالتها در ميان دفاتر ديده شد كه مشابه وكالت هاي معمولي بوده يعني موكل و وكيل و مورد وكالت اما ميدانيم كه وقتي موكل را مينويسند در ادامه مينويسند با وكالت آقاي فلاني طبق وكالتنامه شماره …… حالا سوال پيش ميآيد كه آيا هر دو فرمت صحيح ؟ اگر صحيح چرا اصلا با دو فرمت متفاوت نوشته ميشود ؟ اگر صحيح نيست چرا صحيح نيست ؟ بازهم از نظرهاي ارزشمندتون قبلا متشكرم.
حدود اختيارات وكالت
وكالتي از يكي از دفاتر بسيار باسابقه و قديمي در تهران به دفترم مراجعه كرد كه وكيل چون ملك در رهن بانك بوده به اصطلاح وكالتي خريده بود و در حال حاضر درخواست تفويض آن را داشت و خريدار هم التماس كه من كل زندگيم و بدبخت نشم و از اين حرفها كه بهتر ميدانين حال اين شخص ميخواست تفويضي كه انجام ميشود محكم باشد و غير قابل عزل من متن حدود اختيارات رو براتون عينن مينويسم : وكيل مرقوم در انجام مورد وكالت بشرح بالا با حق توكيل بغير و با حق عزل وكلاي انتخابي در تمامي موارد وكالت ….. وضمنن موكل ضمن عقدر خارج لازم حق عزل وكيل را از خود سلب و الي آخر . حال با اين حدود آيا تفويض انجام بشه وكيل اول ميتونه به استناد اين حدود اختيارات وكيل توكيلي را عزل كنه ؟ و اگر يك همچين كيسي مراجعه كنه شما چه جوري تفويض آن را تنظيم ميكنين؟ منتظر نظرات انديشمندانتون هستم 
انتقال عرصه بدون اعيان و يا زمين
هميشه برام سوال بوده و هست كه آيا ميشه زمين را فقط بايك استعلام ثبت انتقال داد يا نه ؟ واين كه آيا واقعا تعيين داخل محدوده ويا خارج محدوده بودن وظيفه شهرداري و يا سازمان مسكن وشهرسازي ؟ ويااينكه واقع چه ضرورتي براي سوال از زمين شهري (شرمنده عادت شده مسكن وشهرسازي) وجود داره ؟ و اينكه اگر انتقال گيرنده كليه مسئوليت هاي موجود به علت نوع كاربري مورد معامله را متقبل بشه ديگر نيازي به تعيين نوع كاربري مورد معامله هست يا نه ؟ خوشحال ميشم دوستان راهنمائي بكنن و نظر بدن.
ادارات ثبت
حتما ميدونين كه ادرات ثبت در تهران زير مجموعه اداره ثبت استان تهران هستند و رئيس ثبت كن كه گفته ميشود منظور اين نيست كه اين شخص قدرت مندرج در قانون را كه براي رئيس ثبت متصور است داشته باشد منظورم اينه كه رئيس ثبت منطقه نمي تواند مستقيم با سردفتر صحبت كند توضيح بخواد يا توضيحي بدهد بلكه بايد از طريق نامه به ثبت استان و با واسطه اين كار را انجام دهد در كلاسهاي اجباري ثبت در دانشگاه كاون بودم كه آقاي اسماعيلي رئيس ثبت شمال شرق( يوسف آباد) گفت ( داشت از اقتدارش صحبت ميكرد) كه” زنگ زدم به سردفتر گفتم تو مگه نميفهمي چرا اين كار و كردي ” من خيلي متاسف شدم و بهم بر خورد چون واقعا اگر من جاي سردفتر مخاطب بودم هرچي از دهنم در مي آمد بهش ميگفتم البته تو همون كلاس سر اين كه خود شما ثبت بهم ريخته اي دارين و جواب استعلامهاتون روي كاعذ پاره ميدين و هر قانوني كه دوست دارين تو اداراتتون اجرا ميكنين دعوا شد ولي تازگيها آنقدر با گرفتن جواب استعلام ثبت دچار مشكل شدم كه اين مطلب را نوشتم دفتر من در غرب تهران يا شمال غرب است نميدون جغرافيايش كدوم قسمت ولي با ثبت كن و شمال غرب و شمال سرو كارم بيشتره ولي آي دمار آدم و در مياره ثبت كن! يعني بلبشو تر و هرج ومرج تر از ثبت كن من ثبتي نديدم اولا شما هيچ مسئولي توي اين اداره براي عدم كاركرد صحيحش پيدا نميكني هر سندي كه در 2 ماهه اخير هم صادر شده باشه و قتي استعلام ميكني ميگن سند ايراد داره و بايد در دفتر املاك اصلاح شه و اين يعني يك هفته معطلي با پول هم كار پيش نميره ديگه از اونايي كه چاره كار بودن و 5الي 10 هزار تومان كار استعلام را راه مي انداختن خبري نيست. ميگن شمال شهر با بقيه جاها فرق داره ! حالا بگو چرا وقتي استعلام ميبري ثبت شميران اولا يك رسيد بهت ميدن كه تاريخ و ساعت گرفتن پاسخ استعلام را درج كرده اگر هم سند مشكلي داشته باشد اونو همون روز حل ميكنن و صادر ميكنن كاغ استعلام هاشون آ4 و جديدا با يك مهر مخصوصي مهمور ميكنن كه خودش جالب (مثل پرينت ويزاهاي خارجي ) در قسمت سند مالكيت نيز اين پرينت مخصوص را انجام ميدن حالا بگذريم وعده اي كه به مشتري براي انجام سند ميدي حداقل درست در مي ايد و لي وقتي سندت مال ثبت كن باشه اصلا نبايد قولي بدي و بايد بگي توكل كن به خدا و امام زمان و ساير ائمه و معصومين كه نهايتا استعلام را جواب بدن ! مگر نميگن ركود كاري و معاملي چيره شده بر مملكت پس چرا پاسخ هر استعلام 3 تا 4 روز زمان ميبره ؟ هرچي بگي بازم مطلب هست خدا بخير بگذرونه …
صلح عمري يا عمرن
خود من تو دفترم صلح عمري را بدو صورت معوض و بلا عوض تنظيم ميكنم كه اين در مورد ماليات دارائي خيلي با هم متفاوت هست معوض مالياتش مثل سند قطعي بر مبناي 5 درصد مبلغ منطقه بندي ملك محاسبه ميشود و در بدو امر اگر استعلام دارائي شود توسط دارائي وصول خواهد شد ولي اگر بلاعوض باشد در مبحث در آمد اتفاقي قرار ميگيرد و حدود 15 درصد ماليات به آن تعلق ميگيرد اما اين ماليات را بدوا وصول نميكنند و در هر زماني پرداخت شود مثلا 20 سال بعد بهمان قيمت 15 درصد قيمت منطقه بندي همان روز عقد(سند) محاسبه ميگردد حال ميتواند بعد از مبحث عوض به خيار فسخ اشاره كرد اين ديگه بستگي به خواست مصالح دارد كه داراي حق فسخ باشد يا خير ؟ ولي عموما خواست با حق فسخ است در مورد منافع خوب مشخص است اكثرا حق استيفاء منافع را مصالح مادام العمر خود برا خود نگه ميدارد و چون براي تمام مدت حيات است اونو عمري ميگيم ولي يك كيس جالب داشتم و براش سند نوشتم اين بود پسري در خارج كشور بوده و بهزينه ايشان مادرش ملكب بنام خودش خريداري نموده بود و حال پسرش ميخواست كه مادر ملك را به دو فرزند صغيرش (نوه هاي صاحب ملك) صلح كند اولا حق فسخ نداشته باشد دوما وقتي فوت كرد منافع به بچه ها نرسد كه بعد از 18 سالگي بتوانند منزل را مستقلا بفروشند و پدر هم نميخواست كه ملك بنامش باشد لذا ناچارا منافع را مشتركا براي مادر و پسرش قرار دادم و مقرر شد با فوت هر يك از افراد منافع تابع عين نباشد و به صاحب نيمي از منافع مادامالعمر خود برسد حالا ميشه يا نميشه اش با شما ولي منعي از لحاظ حقوقي من درش نميبينم ! اين سيستم عملي است كه من در دفترم صلح عمري تنظيم ميكنم بد نيست بدون دردسر و ماليات زياد هم ميشه صلح عمري نوشت .
جگر يا جيگر يا …..
اشتباه نشه منظور همون دل و قلوه و جگر خوراكي است چندي قبل با دوستان صحبت شد كه اين دل وجگر فروشي هاي دورو بر منزل اصلا از اما و احشاي گوسفندي استفاده نميكنن و همش گاوي هستش و آدم حتما بايد خودش درست كته و يكي از دوستان گفت نه آقا ميري ميدان بهمن و اونجا هم گاوي دارن و هم گوسفدي خودت انتخاب كن قيمتاش متفاوت ! تعجب كردم چون ميدونستم ميدان بهمن اين جور مواد رو بصورت خام ميفروشه و قديم معروف به كشتارگاه بوده ولي نميدونستم رستوران هم داره خلاصه رفتيم جاتون خالي اولا واقعا اجناس روبروي خودتونه و ميبينين چي داره براتون درست ميكنه دوم همشون تنور نانوائي دارن و غذا رو با نان تافتون تازه سرو ميكنن هر موقع از سال بري ليمو ترش تازه يا نارنج در كنار غذا هست و نكته جالب ديگه اين كه هر نوع نوشيديني كه فكر كنين در اختيارتون هست خلاصه جاي شما خالي تجربه خوبي بود …. انشاء اله براتون از احمد بي هم ميگم !
صلح عمري يا معجزه اي ديگر
ميخواهم يك مطلب نسبتا جامعي راجع به صلح عمري بنويسم ولي خوب ساعت 2 ديگه ميخوام از اين صندلي پشت بلند كنده بشم ولي بعدا براتون ميگم “مداركش هم موجود است ” فردا صبح انشاء اله ….
